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Cedolare secca sugli affitti brevi operativa dal 1° giugno 2017, ritenuta estesa a chi esercita attività di bed and breakfast senza partita Iva.
Tassa Airbnb non solo per chi affitta la casa per le vacanze, ma anche per chi esercita attività di bed and breakfast senza partita Iva: è questa una delle principali novità relative alla conversione in legge della manovrina.

In particolare, anche se l’Agenzia delle Entrate dovrà chiarire, con un provvedimento attuativo, tutti i nuovi adempimenti nel dettaglio, la cedolare sugli affitti brevi sarà operativa subito, dal 1° giugno 2017, senza alcun bisogno di attendere le disposizioni delle Entrate; inoltre la ritenuta del 21% sarà estesa ai b&b. Il contenuto della norma, difatti, è sufficiente per consentire l’effettuazione delle ritenute senza necessità di ulteriori chiarimenti.

Ma procediamo per ordine e cerchiamo di capire in che cosa consiste e come funziona la Tassa Airbnb.

Tassa Airbnb: che cos’è

Va chiarito, in primo luogo, che la tassa Airbnb non è una nuova tassa: chi affitta un immobile, difatti, è da sempre tenuto a dichiarare il canone percepito e a pagare le imposte, anche quando l’affitto è breve (sotto i 30 giorni) e non deve essere obbligatoriamente registrato.

Le imposte sugli affitti, ad oggi, sono pagate o inserendo il canone percepito nella dichiarazione dei redditi, quindi assoggettandolo a Irpef, oppure assoggettandolo alla cedolare secca, un’imposta sostitutiva: l’estensione di quest’ultima possibilità agli affitti brevi, tuttavia, sino a poco tempo fa risultava controversa. La manovrina ha confermato questa possibilità, stabilendo la cedolare secca, di fatto, come “regime normale” relativo alle imposte sugli affitti brevi e abolendo l’obbligo di comunicare l’opzione per la cedolare.

Cambia, però, la modalità di riscossione: la nuova legge impone infatti ai gestori dei portali web, come Airbnb, alle agenzie immobiliari ed agli intermediari di qualunque tipo, di comunicare all’Agenzia delle entrate i contratti di affitto breve conclusi per il loro tramite e di operare sui canoni incassati una ritenuta del 21% come sostituti d’imposta.

In pratica, la manovrina introduce controlli severi e nuove procedure per far sì che tutti paghino la cedolare secca sui canoni di locazione incassati, nonostante i contratti con durata minore di 30 giorni sfuggano all’obbligo di registrazione; inoltre, assoggetta alla ritenuta del 21%anche i compensi derivanti dall’attività di b&b “occasionale”, se incassati tramite intermediario.

Relativamente agli affitti brevi, resta comunque ferma la possibilità di applicare la tassazione ordinaria per chi lo desidera, inserendo dunque il canone di affitto nel reddito complessivo. Per i b&b, deve essere invece ancora chiarito se la ritenuta del 21% costituirà un semplice acconto o un’imposta sostitutiva a tutti gli effetti.

Tassa Airbnb: affiti brevi e b&b

La Tassa Airbnb, come abbiamo detto, non è altro che la già esistente tassazione degli affitti brevi: i canoni di locazione, da ora in poi, possono beneficiare della cedolare secca del 21%.

Dal primo giugno, in particolare, la cedolare secca al 21% vale sui contratti di durata inferiore a 30 giorni di locazione, sublocazione e contratti a titolo oneroso che hanno ad oggetto il godimento di un immobile. Sono compresi anche quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e pulizia dei locali.

Con le ultime modifiche apportate dalla manovrina, la ritenuta del 21% dovrà poi essere estesa a chi esercita attività di bed and breakfast: in questo caso, trattandosi di un’attività ricettiva vera e propria e non di un affitto puro e semplice, però, la ritenuta dovrebbe costituire un semplice acconto e non un’imposta sostitutiva, salva una diversa valutazione delle commissioni Bilancio riunite di Camera e Senato, che attualmente stanno vagliando il contenuto della normativa e l’inserimento di ulteriori semplificazioni.

Sono esclusi dalla cedolare, invece, gli affittacamere, le attività di agriturismo, i b&b con partita Iva e, in generale, le attività esercitate in forma d’impresa: il regime fiscale introdotto dalla manovrina 2017, difatti, si applica solo alle persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.

A questo proposito, tuttavia, dovrebbero essere adottati dei criteri oggettivi (numero di stanze, durata dell’attività) per distinguere tra attività organizzata, per la quale è necessaria la partita Iva ed esclusa dal regime agevolato, e attività non organizzata, destinataria del nuovo regime.

Tassa Airbnb: come si paga

L’applicazione della cedolare secca sugli affitti brevi ha la particolarità di non dover essere direttamente versata dal contribuente, ma dal portale web o dall’agenzia immobiliare che fa da intermediario tra locatore e conduttore, cioè tra proprietario e inquilino, o tra gestore del b&b e cliente.

Sia le agenzie che gli intermediari web, difatti, grazie alla manovrina, acquisiscono la qualifica di sostituti d’imposta, per quanto riguarda le imposte dovute in relazione ai contratti conclusi per loro tramite.

In pratica, Airbnb, Booking, l’agenzia immobiliare o il diverso intermediario, all’atto dell’incasso deve operare una ritenuta del 21% sul canone d’affitto e versare quanto trattenuto all’erario. In questo modo è il gestore del servizio a pagare direttamente la cedolare secca, in qualità di sostituto d’imposta e il proprietario non può evadere le tasse.

La ritenuta del 21%, come anticipato, va applicata anche se il proprietario non vuole avvalersi della tassazione sostitutiva: in questo caso, l’importo versato costituirà un acconto sull’Irpef complessivamente dovuta dall’interessato.

Tassa Airbnb: adempimenti

L’intermediario, inoltre, deve comunicare all’Agenzia delle entrate i contratti conclusi per suo tramite e rilasciare annualmente a chi affitta la certificazione unica (Cu) contenente gli importi percepiti e le ritenute effettuate. La violazione delle regole comporta delle sanzioni pari al 20% dell’importo non versato, per l’intermediario, da 250 sino a 2.000 euro.

Per quanto riguarda la comunicazione dell’utilizzo dell’opzione della cedolare secca, secondo l’Agenzia delle entrate questa non risulta dovuta per i contratti che nell’anno hanno durata complessiva inferiore a 30 giorni; tuttavia, la stessa Agenzia dovrà fornire dei chiarimenti relativi agli adempimenti necessari entro poco tempo, per definire tutte le questioni controverse, compresa la tassazione sostitutiva per i b&b.

Il monitoraggio dei contratti conclusi dai portali di intermediazione online verrà assicurato con convenzioni stipulate dalle Entrate con i soggetti che utilizzano in Italia i marchi dei portali, come Booking e, appunto, Airbnb.

fonte: laleggepertutti.it

 
 

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